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Déclaration d'un bien immobilier en SCI : procédure et conseils

Source : Paris Rental



Comprendre la SCI : 


Définition et fonction de la SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI (Société Civile Immobilière) est une entité juridique constituée par au moins deux personnes (associées), pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI est propriétaire des biens et chaque associé reçoit des parts sociales correspondant à ses apports respectifs.

Comme les autres types de sociétés, la SCI fonctionne selon des statuts. Ces statuts précisent les modalités de décision, notamment si les décisions sont prises à l'unanimité ou à la majorité.

Les associés de la SCI peuvent nommer un gérant, chargé de l'administration courante et de la gestion de biens immobiliers détenus par la SCI. Le gérant pourra prendre des décisions opérationnelles sans l'accord formel des autres associés.

Quelles sont les différents types de SCI ?

SCI familiale

La SCI familiale est souvent utilisée pour gérer et transmettre le patrimoine immobilier familial. La SCI familiale permet de regrouper les membres de la famille en tant qu'associés, afin de faciliter la gestion et la transmission du bien immobilier.

SCI de gestion ou de location

La SCI de location ou de gestion permet à plusieurs membres de gérer ou de louer des biens immobiliers, ce qui permet une gestion efficace des projets immobiliers et de percevoir leurs revenus locatifs proportionnels aux parts de capital investi.

SCI de Construction

Ce type de SCI est spécifiquement dédié aux projets de construction ou de rénovation d'immeubles et permet aux associés de financer et de gérer collectivement des programmes immobiliers.

SCI d'Attribution

Également connue sous le nom de SCI Attribution en Jouissance Indivise (SAJI), la SCI d'attribution permet à ses associés de détenir en commun la pleine propriété d'un bien immobilier tout en bénéficiant individuellement de ses avantages.

SCI et indivision : quelles sont les différences ?

La SCI (Société Civile Immobilière) et l'indivision sont des structures juridiques où plusieurs personnes sont copropriétaires d'un bien immobilier, mais avec des différences notables. 

Indivision

  • Aucune formalité n'est requise : Application automatique, notamment en cas de succession avec plusieurs héritiers.

  • Les participants : Appelés "indivisaires", ils détiennent chacun une part du bien.

  • Droits et responsabilités : Ils s'étendent à l'ensemble du ou des biens, indépendamment des participations individuelles.

SCI (Société Civile Immobilière)

  • Création : Implique la création d'une entité SCI, avec des procédures formelles requises pour sa formation.

  • Structure de l'actionnariat : Les associés détiennent des parts de la SCI, ce qui détermine leur participation au capital.

  • Droits et responsabilités : Limités à la portion de parts détenues dans la SCI, ce qui garantit la responsabilité individuelle au sein de l'entité.

Avantages et inconvénients des structures SCI

Avantages d’une SCI :

1. Le capital social d'une SCI n'est pas limité

Il n'existe pas de capital social minimum légal pour la constitution d'une SCI. Autrement dit, une SCI peut fixer son capital à seulement 1 €, ce qui signifie que les associés n'ont qu'à apporter 1 € en numéraire.

2. La SCI permet de simplifier la gestion des patrimoines et l'administration quotidienne

La SCI offre une grande souplesse de gestion, d'organisation de la propriété immobilière, et des formalités administratives permettant aux associés de définir eux-mêmes les réglementations de fonctionnement et de prise de décision de la SCI.

3. La SCI simplifie le transfert de patrimoine et la succession de biens immobiliers entre les générations

La structure de la SCI facilite la transmission et l'héritage d'un bien immobilier entre les générations.Si, en tant que parents, vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, vous pouvez leur transmettre successivement des parts de votre SCI. Vous bénéficiez ainsi des abattements fiscaux applicables aux successions en ligne directe, dans la limite de 100 000 € par enfant pour chaque donation, renouvelable tous les 15 ans.

4. La SCI apporte plusieurs avantages fiscaux aux associés et à la société

La SCI peut apporter des avantages fiscaux tant aux associés qu'à la société elle-même. Pour les associés de la SCI, les bénéfices imposables générés par la SCI sont déclarés comme bénéfices non commerciaux (BNC) sur la déclaration des revenus de chaque associé. Quant à la SCI elle-même, il est possible d'amortir les biens qu'elle possède afin de réduire les bénéfices imposables générés chaque année.

Les inconvénients de la SCI :

1. Le processus de constitution d'une SCI est relativement complexe

La création et la gestion d'une SCI peuvent se révéler complexes sur le plan administratif, notamment en ce qui concerne les formalités de constitution, la tenue de la comptabilité et les déclarations fiscales.

2. Frais initiaux importants pour la mise en place d'une SCI

Les frais de constitution d'une SCI, y compris les frais de notaire et d'enregistrement, peuvent être relativement élevés par rapport à d'autres formes de propriété immobilière.

3. Discorde potentielle liée à la gestion collective et à la prise de décision dans une SCI

La prise de décision dans une SCI peut parfois entraîner des conflits entre les associés, notamment en ce qui concerne la gestion et l'exploitation des biens immobiliers.



Comprendre les différentes fiscalités de la SCI : l'impôt sur le revenu (IR) et l'impôt sur les sociétés (IS)

Quel régime fiscal choisir pour votre SCI ?

La fiscalité d'une SCI implique un choix essentiel entre l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS).

La SCI exploite des activités de location non meublée soumises à l'impôt sur le revenu :

Les loyers perçus par les associés provenant de l'activité de location non meublée de la SCI seront imposés au titre de l'impôt sur le revenu (IR).

La SCI pratique une activité de location meublée soumise à l'impôt sur les sociétés :

Les activités de location meublée sont des services commerciaux. Par conséquent, si une SCI exploite une activité de location meublée, qu'elle soit location professionnelle ou location non professionnelle, les revenus locatifs générés par la SCI seront déclarés à l'impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, une SCI exerçant une activité industrielle et commerciale doit déposer une déclaration de revenus à l'impôt au nom de la SCI.

La SCI loue des biens meublés et non meublés :

Le fisc français permet aux propriétaires de SCI une exonération de l'impôt sur les sociétés tant que les revenus générés par la location meublée n'excèdent pas de plus de 10 % les revenus de la location vide (non meublée). Dans ce cas, les associés de la SCI restent soumis à l'impôt sur le revenu des sociétés.

Implications fiscales de la propriété d'une SCI : Impôt sur le revenu des sociétés et impôt sur les sociétés

SCI soumise à l'impôt sur le revenu :

  • Moins d'obligations comptables et une gestion plus facile des bénéfices.

  • Les revenus sont déclarés directement par les associés de la SCI en tant que revenus fonciers.

SCI soumise à l'impôt sur les sociétés : 

  • Impôt direct sur les bénéfices de la SCI au niveau de la société, avec des implications à long terme.

  • Déduction des frais liés à l'administration et à l'acquisition des biens immobiliers de la SCI.

  • La rémunération du gérant est déductible du revenu imposable de la SCI.

Préparer les éléments pour la déclaration des revenus en tant que SCI : location meublée

Liste des documents et informations requis pour les déclarations SCI

Documents requis pour la constitution de la SCI :

  • La documentation légale de constitution de la société avec les statuts de la SCI.

  • Les informations sur les associés (identité, adresse, etc.).

  • Le montant de l'apport de chaque associé.

  • Le choix du gérant et ses coordonnées, le cas échéant.

Documents spécifiques en fonction de l'activité de la SCI :

  • Si la SCI est propriétaire des biens immobiliers en location, les baux sont concernés.

Informations sur les modalités de gestion du SCI :

  • Modalités de répartition des bénéfices et des charges entre les associés.

  • Les modalités de prise de décision dans la SCI.

  • Modalités d'investissement en SCI

Renseignements sur la fiscalité :

  • Choix du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

  • Les avis d'imposition spécifiques, tels que les avis d'impôt sur le revenu et l'avis d'impôt de la SCI.Choix du régime fiscal de la SCI (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

  • Les avis d'imposition spécifiques, tels que les avis d'impôt sur le revenu des associés et l'avis d'impôt de la SCI.

Le processus de déclaration en SCI : location meublée

Étapes à suivre pour faire une déclaration des revenus en tant que SCI

1. Remplir la déclaration des revenus de la SCI :

La SCI qui pratique la location meublée doit déposer une déclaration n°2065 et ses annexes (2033 et s. ou 2050 et s.).

NB : Une exonération fiscale spéciale permet aux SCI de ne pas être imposées à l'impôt sur les sociétés seulement si leurs revenus commerciaux (comme la location meublée) n'excèdent pas 10% de leurs revenus totaux (Bulletin officiel des impôts BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320).

2. Créer son espace professionnel avant la déclaration :

La déclaration doit être faite en ligne via l'espace professionnel si la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés. Supposons que la SCI ne dispose pas encore de son espace professionnel. Dans ce cas, il faut créer un espace professionnel pour accéder au service de déclaration en ligne ou faire appel à un prestataire agréé. Deux modalités de déclaration sont possibles :

  • par EFI sur un espace professionnel créé par la SCI si son chiffre d'affaires ne dépasse pas 236 000 € par an ;

  • par EDI, en faisant appel à un prestataire tiers, quel que soit le chiffre d'affaires de la SCI.

3. Déposer une déclaration de revenus en ligne :

Utiliser le service "Déclarer résultat" disponible sur l'espace professionnel en ligne. Assurez-vous de déclarer votre résultat avant le deuxième jour ouvrable suivant le 1er mai.

4. L'associé de la SCI établit sa propre déclaration des revenus :

Si, lors de l'assemblée générale, la SCI décide de distribuer les revenus de la SCI à ses associés au prorata de leurs parts sociales, l'associé doit déclarer les revenus perçus de la SCI dans le cadre 2 DC "Revenus des actions et des parts" de la partie "Revenus des valeurs et capitaux mobiliers" de la déclaration de revenus 2042.

5. Respecter le délai de dépôt de la déclaration :

Les SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés doivent déposer leur déclaration d'impôt sur le revenu (n° 2065) dans les trois mois suivant la clôture de l'exercice, sauf si elles clôturent au 31 décembre ou ne clôturent pas leur exercice en cours d'année, auquel cas la SCI doit déposer sa déclaration d'impôt avant le 2e jour ouvrable suivant le 1er mai.

Les étapes clés de la déclaration des biens immobiliers par une SCI

1. Comprendre l'obligation de déclaration des biens immobiliers de la SCI :

Sachez que depuis 2023, il existe une nouvelle obligation de déclaration des biens immobiliers en France. Cette déclaration s'applique à tous les propriétaires de biens immobiliers en France, y compris les particuliers, les sociétés, les indivisions et les SCI.

2. Attention, la date limite de déclaration des biens immobiliers prévue pour 2024 :

Sachez que la date limite de déclaration des biens en 2024 est prévue pour le 30 juin 2024.

3. Identifier les modifications des biens immobiliers de la SCI :

Depuis 2024, les propriétaires doivent déclarer les changements intervenus dans leur bien, tels que les changements de locataire et les révisions de prix des loyers etc. La SCI est exonérée de cette déclaration des biens si aucun changement se produit depuis la dernière déclaration en 2023.

4. Accéder à l'espace professionnel pour déposer la déclaration des biens immobiliers de la SCI :

Connectez-vous à l'espace professionnel sur impots.gouv.fr en saisissant le numéro Siren de la SCI lorsqu'il vous est demandé de préciser le statut de propriété du bien.

5. Identifier les modifications apportées au bien immobilier détenu par la SCI :

Ensuite, l'onglet "Gérer mon bien" permet de préciser le statut d'occupation du bien de la SCI.

6. Déclarer les nouveaux biens immobiliers acquis par la SCI

Si la SCI a acheté un nouveau bien depuis la précédente déclaration, elle doit déclarer le dernier bien acheté et son état d'occupation.

7. Déposer la déclaration immobilière dans les délais impartis :

La déclaration de propriété doit être soumise dans les délais légaux afin d'éviter les pénalités de retard.

Calendrier fiscal et échéances importantes à respecter pour la déclaration fiscale sous SCI

Date limite de déclaration des revenus annuels de la SCI :

  • La SCI doit déposer sa déclaration de revenus annuelle trois mois après la clôture de son exercice.

  • Les SCI qui clôturent leur exercice au 31 décembre doivent déposer leur déclaration de revenus avant la fin du mois de mars de l'année suivante.

Date limite de la déclaration fiscale EN LIGNE de la SCI :

La SCI doit déposer sa déclaration des revenus au plus tard le 2ᵉ jour ouvrable suivant le 1er mai de l'année.

Date limite de la déclaration fiscale EN LIGNE des associés de la SCI :

La déclaration des revenus des associés de la SCI est généralement due à la mi-mai ou au début juin de chaque année, selon la zone où la personne est domiciliée.

Date limite de déclaration des biens immobiliers de la SCI :

La déclaration des biens immobiliers est généralement due le 30 juin de chaque année.

Responsabilité juridique des associés de la SCI

Responsabilité non solidaire des associés de la SCI

La responsabilité des associés de la SCI est illimitée. La responsabilité non solidaire signifie que les créanciers ne peuvent pas exiger un seul associé de rembourser la dette. Les associés de la SCI sont responsables des obligations de la société proportionnellement à leur part sociale.

Par exemple, Martin détient 70 % du capital social de la SCI, et Stephen 30 %. La SCI a contracté un prêt de 100 000 euros auprès d'une banque pour acheter un nouveau bien immobilier. Cependant, la société ne peut plus rembourser les mensualités et la SCI doit encore 10 000 euros à la banque pour le prêt. Dans ce cas, la banque (le créancier) peut demander le remboursement du prêt au prorata du capital détenu par les associés de la SCI, comme suit : 

Martin : 10 000 € x 70 % = 7 000 €.Etienne : 10.000 € x 30 % = 3.000 €.

Responsabilité subsidiaire pour les associés de la SCI

La responsabilité des associés de la SCI est subsidiaire, ce qui signifie que la SCI est la première responsable de ses dettes. Autrement dit, les associés ne sont responsables que si la SCI ne peut pas rembourser ses dettes.

La répartition de la responsabilité entre les associés de la SCI selon les statuts de la SCI

Les statuts de la SCI peuvent prévoir une répartition de la responsabilité différente de celle de droit immobilier (responsabilité proportionnelle au capital social détenu). Il faut savoir que cette répartition de la responsabilité particulière de la SCI n'est pas imposée par les créanciers. Par conséquent, les associés peuvent être obligés de rembourser la différence entre eux.

Par exemple, Martin détient 70 % des parts, et Stéphane 30 %. La SCI prévoit dans ses statuts que chacun des associés contribue aux pertes de la SCI pour 50% à 50% au lieu de le répartir au prorata de ses parts sociales.  

La SCI a contracté un emprunt de 100 000 euros auprès d'une banque. Cependant, la SCI ne peut plus rembourser les mensualités et la SCI doit encore 10.000 € à la banque. Dans ce cas, cette répartition de la responsabilité de 50% à 50% n'étant pas imposée au créancier, la banque (le créancier) demande aux associés de la SCI de lui rembourser le prêt au prorata du capital qu'ils détiennent, comme suit : Martin : 10.000 x 70% = 7.000 eurosEtienne : 10.000 x 30% = 3.000 euros  

Comme Etienne n'a payé que 30% des dettes de la SCI à la banque, pour respecter les statuts de la SCI prévoyant une répartition de la responsabilité de 50% à 50%, Etienne doit rembourser à Martin 20% de la dette.

Responsabilité des associés de la SCI après la transmission des parts

L'associé qui vend ses parts de la SCI n'est plus associé. Mais qu'en est-il de sa responsabilité pour les dettes de la SCI ?

Deux scénarios sont possibles pour la répartition de la responsabilité après la cession des parts d'une SCI :

La dette est due avant que la personne quitte la SCI :

Dans ce cas, l'associé est responsable de rembourser sa part de la dette.

N.B. Le remboursement des dettes peut être demandé jusqu'à 5 ans après la transmission des parts de la SCI. Une fois le délai de 5 ans passé, même les dettes contractées avant la transmission ne peuvent plus être exigées de l'ancien associé de la SCI.

La dette vient après le départ de la personne de la SCI :

L'associé n'est pas responsable de la dette survenant après son départ de la SCI et ne doit pas la rembourser.

Gestion de la fiscalité et implications pour une SCI

Conseils pour optimiser la fiscalité immobilière de votre SCI

Choisir le régime fiscal adapté à votre SCI :

En fonction de votre situation financière et de vos objectifs, évaluez soigneusement les avantages et les inconvénients de l'impôt sur le revenu (IR) et de l'impôt sur les sociétés (IS). Choisissez le régime fiscal le plus avantageux pour la SCI et pour les associés.

Répartir les revenus entre les associés de la SCI :

Si vous optez pour un régime d'impôt sur le revenu (IR), envisagez de répartir les recettes entre les associés afin de bénéficier de taux d'imposition plus faibles et de réduire la charge fiscale globale.

Optimiser les dépenses déductibles en régime d'impôt sur les sociétés (IS) :

Identifier toutes les charges déductibles : intérêts d'emprunt, frais de gestion, frais de maintenance, etc. Maximiser les déductions pour réduire le revenu imposable de la SCI si vous optez au régime de l'impôt sur les sociétés (IS).

Anticiper les plus-values :

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier de la SCI, planifiez la vente stratégiquement afin de minimiser l'impôt sur les plus-values et de réduire le montant de l'impôt à payer.

Consulter un comptable qualifié ou un expert fiscal pour la fiscalité de la SCI :

Pour une optimisation fiscale efficace de la SCI, n'hésitez pas à consulter un professionnel spécialisé dans la gestion fiscale de la SCI. Un expert peut vous conseiller sur les meilleures stratégies fiscales pour minimiser la charge fiscale de votre SCI tout en respectant la législation fiscale.

Tenir une comptabilité en SCI précise :

Il est essentiel de tenir une comptabilité précise et à jour pour suivre toutes les opérations financières de la SCI. Une comptabilité en SCI rigoureuse facilite la gestion des impôts et taxes et permet de maximiser les déductions fiscales.

En conclusion, la gestion de la déclaration fiscale et le respect des obligations fiscales d'une SCI requièrent une attention particulière aux détails et au respect des exigences légales. En suivant les conseils de ce blog, les particuliers et les entreprises peuvent exploiter efficacement une SCI d'activités de location tout en minimisant les risques juridiques et financiers et en optimisant l'efficacité fiscale.

Vous pouvez également contacter le service des impôts de votre commune et prendre un rendez-vous. Il pourra répondre à vos questions et aura accès à votre dossier. 

Alors comment prendre rendez-vous avec l'agent des impôts ?Vous pouvez contacter votre centre des impôts en appelant le numéro figurant sur votre avis d'imposition ou le numéro de téléphone 0 809 401 401, joignable du lundi au vendredi de 8h30 à 19h. Vous pouvez également utiliser la messagerie en ligne en vous connectant à votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr et en cliquant sur " Messagerie sécurisée " en haut à droite de la page.

Vous pourrez rencontrer les agents de la DGFiP dans les espaces France Services sur rendez-vous, en mairie ou par visioconférence.

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