Charges impayées en copropriété : pourquoi obtenir un jugement ne suffit pas toujours

Dans une copropriété, les charges impayées peuvent rapidement fragiliser la trésorerie du syndicat des copropriétaires. Entretien de l’immeuble, contrats de maintenance, assurance, chauffage collectif ou travaux votés : les dépenses continuent, même lorsqu’un copropriétaire ne règle plus ses appels de fonds.

Le syndic peut engager une procédure afin d’obtenir la condamnation du débiteur. Mais une fois le jugement rendu, une seconde étape commence : faire réellement exécuter la décision.

Et c’est souvent là que les choses se compliquent.

Qu’est-ce que l’exécution forcée en copropriété ?

L’exécution forcée regroupe les procédures permettant à un créancier d’obtenir le paiement d’une somme ou l’exécution d’une obligation lorsque le débiteur ne s’exécute pas volontairement.

Dans le cadre d’une copropriété, le créancier est généralement le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

Pour engager une mesure d’exécution, il faut notamment disposer d’un titre exécutoire. Il peut s’agir, par exemple, d’une décision de justice ayant force exécutoire. Le Code des procédures civiles d’exécution encadre précisément les documents pouvant constituer un tel titre.

Le créancier peut ensuite choisir la mesure la plus adaptée à la situation, mais celle-ci doit rester proportionnée au montant de la dette et à l’objectif recherché.

Parmi les solutions possibles figurent notamment :

• la saisie des comptes bancaires ;

• la saisie des rémunérations ;

• la saisie de certains biens mobiliers ;

• la saisie immobilière du lot appartenant au copropriétaire débiteur ;

• une procédure destinée à obtenir l’exécution de travaux ou la remise de documents.

En théorie, le système paraît assez simple. En pratique, plusieurs obstacles peuvent empêcher ou retarder le recouvrement.

Première difficulté : le débiteur ne possède pas d’actifs saisissables

Le cas le plus fréquent est aussi le plus évident : le copropriétaire condamné ne dispose pas des fonds nécessaires sur ses comptes bancaires.

Une saisie bancaire peut alors se révéler totalement ou partiellement infructueuse. Certaines sommes et certains biens bénéficient également d’une protection légale et ne peuvent pas être saisis librement.

Avant de multiplier les procédures, il est donc important d’identifier les ressources et le patrimoine du débiteur :

• comptes bancaires ;

• employeur éventuel ;

• biens immobiliers ;

• revenus locatifs ;

• véhicules ou autres biens de valeur ;

• créances détenues auprès de tiers.

Le commissaire de justice peut effectuer certaines recherches, mais ces démarches représentent un coût pour la copropriété. Une mesure d’exécution mal ciblée risque donc de générer des frais supplémentaires sans permettre de récupérer la créance.

Deuxième difficulté : identifier correctement le débiteur

Dans certaines copropriétés, les informations disponibles ne sont plus à jour.

Le copropriétaire peut avoir déménagé, changé d’adresse, vendu certains biens ou cessé de répondre aux courriers. Il peut aussi être décédé, laissant une succession non réglée ou des héritiers difficiles à identifier.

La situation devient encore plus complexe lorsque le lot appartient à une société :

• SCI ;

• société commerciale ;

• société en liquidation ;

• personne morale radiée ou dissoute.

En cas de décès, les démarches doivent être poursuivies contre la succession ou les héritiers, selon la situation. En présence d’une société en difficulté, le syndicat des copropriétaires doit également surveiller les procédures collectives et déclarer sa créance dans les délais requis.

Un dossier comportant une erreur sur le nom du débiteur, son adresse ou sa qualité juridique peut ralentir considérablement l’exécution.

Troisième difficulté : le refus d’exécuter une décision

Toutes les procédures ne concernent pas uniquement le paiement de charges.

Une décision de justice peut également imposer à un copropriétaire :

• de réaliser des travaux ;

• de supprimer une installation irrégulière ;

• de libérer une partie commune ;

• de cesser une nuisance ;

• de remettre des documents ;

• de rendre certaines sommes ou archives à la copropriété.

Dans ce type de situation, une condamnation financière ne règle pas toujours le problème initial.

Lorsqu’un copropriétaire refuse d’effectuer des travaux ordonnés, il peut être nécessaire de demander au juge une astreinte, c’est-à-dire une somme due par jour ou par période de retard. La copropriété peut également être amenée à demander l’autorisation de faire réaliser les travaux par une entreprise, aux frais du copropriétaire concerné.

Pour une expulsion ou la libération d’un local, le recours à la force publique peut parfois devenir nécessaire. La procédure est alors plus longue et dépend de plusieurs formalités administratives.

Le rôle essentiel du syndic

Le syndic représente le syndicat des copropriétaires dans les procédures judiciaires et dans le suivi des mesures d’exécution.

Selon la nature de l’action, une autorisation préalable de l’assemblée générale peut être nécessaire. Depuis le 25 décembre 2025, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 rappelle que le syndic ne peut, en principe, agir en justice au nom du syndicat sans avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, sous réserve des exceptions prévues par les textes.

Le syndic doit donc vérifier plusieurs éléments avant d’engager une action :

• le montant exact de la créance ;

• les appels de fonds concernés ;

• les règlements déjà effectués ;

• les décisions d’assemblée générale ;

• l’identité précise du copropriétaire ;

• la nécessité d’une autorisation de l’assemblée ;

• la prescription applicable ;

• la proportionnalité de la procédure envisagée.

Un dossier incomplet ou mal préparé peut entraîner une contestation, un retard ou même l’annulation d’une mesure d’exécution.

Une saisie peut être contestée

Le débiteur peut saisir le juge de l’exécution pour contester une mesure.

La contestation peut notamment porter sur :

• une erreur dans le montant réclamé ;

• un paiement qui n’aurait pas été pris en compte ;

• une mauvaise identification du débiteur ;

• un défaut dans la signification des actes ;

• une saisie portant sur une somme protégée ;

• une mesure jugée disproportionnée ;

• une irrégularité dans la procédure.

Concernant une saisie-attribution, la contestation doit en principe être engagée dans un délai d’un mois à compter de sa dénonciation au débiteur.

Durant cette période, le versement des sommes peut être retardé. Une erreur apparemment mineure dans un acte peut donc avoir des conséquences importantes sur le délai de recouvrement.

L’exécution peut-elle être suspendue ?

Certaines situations peuvent entraîner une suspension ou un aménagement de l’exécution.

Le débiteur peut notamment demander des délais de paiement au juge, selon sa situation financière et les besoins du créancier. Une procédure de surendettement peut également modifier les possibilités de recouvrement.

Lorsqu’une copropriété est elle-même placée sous administration judiciaire, certaines poursuites engagées par ses créanciers peuvent également être suspendues pendant la durée de la mesure.

Autrement dit, même lorsqu’une créance est reconnue, son paiement peut être étalé ou différé. Il faut donc suivre activement le dossier et ne pas considérer qu’un jugement favorable clôt automatiquement le litige.

Attention aux délais de prescription

L’obtention d’un jugement ne permet pas de patienter indéfiniment.

L’exécution de nombreux titres exécutoires judiciaires ne peut, en principe, être poursuivie que pendant une durée de dix ans, sauf lorsqu’un délai plus long est applicable à la créance concernée.

Certains actes d’exécution peuvent interrompre ou faire repartir le délai, mais cette question doit être vérifiée au cas par cas.

Pour une copropriété, il est donc essentiel de conserver :

• les jugements ;

• les preuves de leur signification ;

• les commandements de payer ;

• les procès-verbaux de saisie ;

• les échanges avec le commissaire de justice ;

• les décomptes actualisés de la dette.

Un suivi régulier évite de découvrir, plusieurs années plus tard, qu’une procédure n’a pas été relancée au bon moment.

La saisie immobilière : une solution de dernier recours

Lorsque la dette est importante et que les autres tentatives ont échoué, le syndicat des copropriétaires peut envisager la saisie immobilière du lot.

Cette procédure peut aboutir à la vente forcée du bien afin de rembourser tout ou partie des créanciers.

Mais elle reste :

• longue ;

• coûteuse ;

• très encadrée ;

• susceptible d’être contestée ;

• parfois peu rentable lorsque le bien est déjà fortement hypothéqué.

Avant d’engager une saisie immobilière, il convient donc d’étudier la valeur du lot, les inscriptions hypothécaires, le montant total de la dette et les chances réelles de récupération.

Une dette limitée ne justifie pas forcément une procédure aussi lourde. Le principe de proportionnalité reste essentiel.

Comment limiter les impayés dans une copropriété ?

La meilleure stratégie reste d’intervenir rapidement, bien avant que la situation ne devienne critique.

Une copropriété bien gérée doit notamment :

1. vérifier régulièrement les comptes copropriétaires ;

2. envoyer les relances sans attendre l’accumulation des échéances ;

3. formaliser rapidement les mises en demeure ;

4. conserver tous les justificatifs ;

5. actualiser les coordonnées des copropriétaires ;

6. faire voter les autorisations nécessaires en assemblée générale ;

7. privilégier, lorsque cela reste possible, un accord écrit et réaliste ;

8. transmettre rapidement le dossier à un professionnel en cas de blocage.

Un échéancier amiable peut parfois être préférable à une longue procédure, à condition qu’il soit écrit, précis et effectivement respecté.

Copropriété à Chamonix : des enjeux financiers particuliers

À Chamonix-Mont-Blanc, de nombreuses résidences comprennent des résidences secondaires, des propriétaires vivant à l’étranger et des appartements exploités en location saisonnière.

Cette configuration peut compliquer la communication avec certains copropriétaires et le suivi administratif des lots. Les charges peuvent également être élevées en raison :

• du chauffage collectif ;

• du déneigement ;

• des ascenseurs ;

• de l’entretien des toitures ;

• des contraintes climatiques ;

• des travaux de rénovation énergétique ;

• de la maintenance des équipements communs.

Un impayé important peut donc rapidement affecter la trésorerie de toute la résidence et reporter des travaux pourtant nécessaires.

Ce qu’il faut retenir

Obtenir la condamnation d’un copropriétaire débiteur constitue une étape importante, mais ce n’est pas toujours la fin du dossier.

L’exécution peut être freinée par l’absence de fonds, une identité mal renseignée, une succession, une société dissoute, une contestation, une demande de délai ou une erreur de procédure.

La meilleure protection reste une gestion rigoureuse : des comptes suivis, des documents complets et une réaction rapide dès les premiers impayés.

Chez CHAM’CONCIERGE, nous accompagnons les propriétaires dans la gestion et la valorisation de leurs biens immobiliers à Chamonix-Mont-Blanc. Lorsqu’une difficulté concerne la copropriété, nous facilitons également la transmission des informations entre le propriétaire, le syndic et les professionnels concernés.

Cet article présente des informations générales et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation doit être examinée individuellement par un syndic, un avocat ou un commissaire de justice.