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Comment choisir le meilleur prix de location pour maximiser le revenu locatif issu de votre airbnb?

Devez vous toujours proposer des tarifs moins chers que les autres annonces?

Est-il plus intéressant de louer votre gîte à un prix de location plus élevé, mais obtenir moins de réservations, ou l’inverse?


Des tarifs justes très rentables

Des tarifs bien pensés peuvent vous aider à obtenir des réservations quand aucun de vos concurrents n’y parvient.

Une bonne connaissance des tarifs des locations concurrentes peut vous aider à pratiquer des tarifs plus élevés que vos voisins lorsque la demande dans votre région est élevée.

A contrario, une grille tarifaire ajustée à la baisse peut même vous sortir d’une crise de réservations, à un moment où c’est dur pour tous les propriétaires de dénicher des locataires.


Connaissez les prix de vos concurrents

Commençons par le commencement:

Comment les autres propriétaires de votre région évaluent ils le prix à la nuitée pour leurs hébergements?

Afficher un tarif de 600 € par nuit lorsque des gîtes similaires à proximité sont tous autour du seuil des 400 € la nuitée, n’est pas vraiment susceptible de vous apporter de nombreuses réservations

Si un voyageur peut obtenir une location équivalente à un prix inférieur, il le fera!

(mettez vous à sa place, vous feriez pareil, non ?

Si votre annonce est similaire aux à celle de vos concurrents, les voyageurs choisiront sur le critère du prix uniquement…

D’un autre côté, si votre propriété apporte quelque chose d’unique à vos locataires potentiels,

vous pouvez être en mesure de fixer un prix de location plus élevé que les appartements de taille similaire.

C’est ce que nous appelons le marketing de niche, et le fait de créer votre légende personnelle.

C’est pourquoi la première chose à faire est de jeter un regard objectif sur votre appartement ou votre maison que vous louez en courte durée

Détaillez tous les équipements et composantes de votre gîte qui sont intégrés dans les filtres des moteurs de recherche d’annonce:

  • type de propriété,

  • nombre de chambres à coucher,

  • nombre de personnes que votre propriété peut accueillir,

  • liste des équipements que vous avez à proposer aux locataires

Ensuite, faites une recherche sur les principales plateformes de réservations en ligne, comme Airbnb, Abritel ou Booking, pour trouver des propriétés dans votre région qui ont les mêmes caractéristiques.

Une fois que vous avez sélectionné environ 10 appartements ou maisons similaires au bien que vous louez en saisonnier, vous pouvez commencer à sélectionner vos concurrents réels.

Vérifiez le calendrier de réservations de chaque propriété pour voir si elles obtiennent des réservations régulières quand elles le devraient :

  • en haute saison,

  • pendant les week-ends,

  • et au cours des vacances

Si le calendrier d’une propriété est vide, il ne s’agit probablement pas d’une bonne propriété avec laquelle comparer votre gîte.

Ces articles pourront également vous aider à louer plus :

Identifiez les annonces réellement similaires à la vôtre

Une fois que vous avez sélectionné des appartements ou autres propriétés qui ressemblent à votre location de vacances sur le papier,

il est temps de regarder en profondeur pour identifier les caractéristiques qui peuvent inciter un voyageur à payer un peu plus… ou un peu moins… pour le même type de propriété

Cuisine, salle de bains et chambres sont les pièces les plus remarquées par vos invités potentiels.

Pouvez vous proposer un prix de location plus élevé grâce à la qualité de votre cuisine?

Avec une maison dont la cuisine a des meubles de cuisine bien mis en valeur :

  • en chêne massif,

  • des plans de travail en granit

  • et un ilôt central

vous permettra de demander un tarif plus élevé à la nuitée, que si vous disposez d’une cuisine en formica et aux plans de travail habillés de linoléum.

Cela ne veut pas dire que votre maison doit avoir les plus belles finitions du monde pour obtenir une réservation !

Cela signifie, cependant, que vous ne devriez pas regarder les tarifs des gîtes propriétés qui ne ressemblent pas à la vôtre.

Si vous avez des plans de travail à 10€ chez BricoDépot, ne comparez pas les tarifs de votre propriété avec la maison d’à côté qui en a en granit massif… recherchez les gîtes qui ont des caractéristiques comparables.

Ce type de cuisine permet d’attirer le regard des voyageurs et donc de proposer des tarifs plus élevés que ceux des concurrents

Vous pouvez proposer un tarif à la nuitée supérieur aux autres annonces?

Il en va de même dans les salles de bains et les chambres.

Essayez d’être un propriétaire objectif :

  • vous aimez peut-être vos fauteuils confortables,

  • mais sur une photo d’annonce,

  • ils peuvent ne pas sembler aussi attrayants que les tout nouveaux fauteuils de votre voisin

Affinez votre rechercher pour environ 5 hébergements similaires au vôtre, et comparez vos prix par rapport à ces annonces finement sélectionnées

Continuez sur votre lancée pour obtenir plus de réservations :

Location meublée : 40 conseils pour prendre de meilleures photos

Apprenez à connaître votre tarif potentiel moyen

Notez toutes les informations à votre disposition sur les prix affichés par les annonces comparables à la votre.

Simulez des réservations pour connaître les prix des autres locations, et classez les

Vous devrez peut-être entrer des dates dans le moteur de recherche de Booking, ou Airbnb, pour obtenir un tarif pour les nuits que vous recherchez, et c’est comme cela que vous obtiendrez les prix exacts de vos concurrents.

Regroupez les prix que vous pouvez trouver par catégories telles que :

  • haute saison

  • basse saison

  • quatrième semaine de juillet

  • Noël

  • etc

Quelques calculs simples vous permettront d’affiner le tarif de référence à appliquer à votre gîte

N’oubliez pas les événements spéciaux

Beaucoup de régions ont également des pics de réservations hors saison pour les vacances et de grands événements locaux, donc vous aurez besoin de garder ces événements à l’esprit pour rester compétitif à tout moment.

Par exemple, l’hiver est généralement la haute saison pour visiter l’Alpes d’Huez,

ce qui signifie que les tarifs sont un peu plus bas au printemps sauf

autour du festival du film,

lorsque les locations saisonnières sont fortement demandées par les festivaliers.

Une bonne pratique pour un propriétaire qui se bouge, est de cocher tous les événements locaux lors de la création de votre grille de tarification annuelle.

Faites une moyenne pour trouver votre prix à la nuitée de base

Prenez la moyenne des tarifs de vos concurrents pour ces différentes périodes,

divisez par le nombre d’hébergements comparés,

cela vous donnera les prix suivants moyens pour chaque saison

Cette moyenne est un bon point de départ pour établir vos tarifs à la nuitée

Mais un propriétaire qui se bouge digne de ce nom doit pouvoir mettre en place des stratégies de tarification plus sophistiquées pour aller au delà d’avoir un tarif « compétitif ».

Trouvez le tarif idéal pour une rendement locatif optimal

Une fois que vous avez identifié le tarif moyen par nuit des locations saisonnières qui sont vos concurrentes immédiates, il peut être tentant de proposer des prix de location plus élevés.

Plus votre tarif à la nuit est élevé, plus votre revenu est élevé. N’est-ce pas ?

Pas nécessairement

S’il y a 100 locations saisonnières dans votre région et seulement 5 personnes intéressées pour réserver un hébergement pendant l’été, il n’est pas bon d’être l’une des propriétés avec un des tarifs les plus chers !

Mais si c’est la haute saison et qu’à peu près toutes les propriétés de la région seront réservées chaque week-end, vous pouvez probablement pousser vos tarifs vers le haut et toujours obtenir autant de réservations.

Votre priorité principale devrait-être de fixer des tarifs afin que vous obteniez le maximum de réservations possible.

Fixez vos tarifs en prenant du recul pour intégrer votre objectif de rendement locatif, et pas uniquement le prix à la nuitée seul

Beaucoup de propriétaires se focalisent sur le prix de location à la nuitée et négligent le nombre de réservations à l’année

Mais si vous avez un objectif de chiffre d’affaire, il peut être beaucoup plus intéressant de louer plus à un tarif un peu moins élevé, que de louer beaucoup moins avec un tarif énorme.

Ce qui compte, c’est le bénéfice à la fin de chaque mois!

Par exemple

Si vous obtenez trois fois des réservations pour trois nuits à 200€ la nuit, vous gagnerez 1 800 €.

Votre voisin, au tarif de 300 $ la nuitée, pourra dans le même temps seulement obtenir une réservation de trois nuits… et ainsi ne gagner que 900€, soit la moitié de ce que vous avez engrangé.

Ainsi, sur le papier, un prix de 300 € la nuit semble mieux que 200 € la nuit.

Mais quand vous tenez compte du fait que les tarifs les plus compétitifs obtiennent plus de réservations, ce sont les propriétés à prix un peu plus bas qui arrivent en tête des revenus locatifs cumulés à la fin du mois.

Préféreriez-vous avoir un taux élevé par nuit, ou plus d’argent dans votre compte bancaire?

C’est à vous de décider, mais nous privilégions le rendement locatif à titre personnel

Mettez à profit votre expérience des saisons précédentes pour ajuster votre tarif

Si vous êtes un propriétaire expérimenté, vous avez déjà un excellent outil de tarification dans votre arsenal:

votre historique de réservations !

Gardez un œil critique sur votre saison passée :

  • Avez-vous passé un bon été l’année dernière?

  • Quand avez-vous remarqué que les réservations ont commencé à ralentir?

  • En moyenne, combien de réservations avez-vous fait l’hiver dernier ?

  • Pensez-vous que vous pourriez ajuster vos prix pour tenir compte de l’évolution de la demande au cours de l’année?

L’expérience apporte de l’information.

En regardant votre historique des vos tarifs au moins sur la saison précédente, vous pouvez probablement identifier certaines tendances que vous pouvez utiliser à votre avantage.

L’expérience est votre plus grande force pour fixer un tarif cohérent par rapport à celui des nouvelles annonces

Par exemple, nous avons remarqué que dans certaines régions, la haute saison est plus longue que la normale et s’étend de mai à septembre. Pourtant la plupart des propriétaires fixent leurs tarifs sans en tenir compte, alors que le volumes des demandes de réservations reste très élevé.

Si vous arrivez à ajuster vos prix en conséquence vous pouvez augmenter fortement le chiffre d’affaire de votre location saisonnière.

A contrario, si la haute saison se termine mi-août, le faire de baisser les tarifs de votre gîte à ce moment vous permettra de continuer à capter un maximum de réservations.

En effet, si il n’y a que quelques voyageurs qui recherchent une location à ce moment là, ils choisiront sur la base du prix.

Donc jetez un coup d’œil à votre historique précédente, et ne vous voilez pas la face en vous disant que telle période est de la haute saison alors que vous n’avez obtenir aucune réservation.

Pour ces périodes, essayez d’ajuster vos pris et voyez si vous ne pouvez pas augmenter vos revenus locatifs par ce biais.

Apprenez à valoriser les atouts de votre location

Quand pouvez-vous augmenter vos prix et les fixer à un niveau plus élevé que celui des annonces concurrentes?

Dès que vous aurez accumulé de la preuve sociale

Plus vous obtenez de commentaires cinq étoiles sur Airbnb, ou 10/10 sur Booking, plus le prix que vous pouvez proposer sera élevé.

Vous devez toujours rester dans la même gamme de prix que celle des locations de vacances concurrentes, mais si le prix moyen des propriétés comparables à la vôtre est de 100€ par nuit, et que ces gîtes n’ont pas la moitié des commentaires que vous avez vous même, que faites-vous ?

L’expérience vous permettra aussi d’avoir plus de commentaires et de pouvoir vous en servir pour booster vos réservations

Avancez pas à pas, testez, et fixez un prix à 150 €. Vous aurez probablement toujours des réservations, parce que les locataires sont prêts à payer plus pour avoir une location saisonnière dont ils sont certains de la qualité.

Si vous êtes débutant ou que vous tentez de surmonter l’effet de quelques commentaires négatifs, vous aurez peut être intérêt à baisser vos tarifs pour obtenir quelques réservations qui feront remonter votre moyenne.

Définir vos tarifs idéaux et les maintenir en permanence pertinents n’est pas une tâche facile.

En résumé : pour fixer le tarif le plus adapté à votre location saisonnière

Il faut un œil attentif, le temps pour faire des recherches cohérentes et vous assurer que votre prix agit comme un atout et non un répulsif

L’expérience que vous allez accumuler au fil des saisons est cependant la meilleure façon de maximiser vos revenus locatifs et de voir un retour sur investissement solide.

Il vous faut également accumuler les bons commentaires pour attirer le maximum de voyageurs prêts à payer le tarif le plus élevé possible pour louer votre hébergement

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