Fiscalité location courte durée Chamonix 2026
Budget 2027 : les meublés de tourisme dans le viseur.
Ce que ça change vraiment pour votre location à Chamonix
Le 1er octobre 2026, le gouvernement a présenté son projet de budget pour 2027.
Dans son article 7, une phrase vise nommément les meublés de tourisme : l'amortissement de votre logement serait plafonné à 1,5 % par an et à 5 000 € par foyer fiscal.
Traduction : un appartement loué aux vacanciers ne s'amortirait plus qu'en 66 ans environ.
À Chamonix, où la commune recense officiellement 3 167 meublés de tourisme enregistrés, des centaines de propriétaires sont directement concernés.
Ce nouveau coup de rabot arrive après trois réformes en deux ans. Le texte n'est pas encore voté, et rien ne sert de paniquer. Voici ce qui est déjà acquis, ce qui se prépare, combien cela peut coûter sur un appartement type, et ce que vous pouvez faire dès cet hiver.
L'essentiel en 30 secondes
Déjà en vigueur (revenus 2025) : au micro-BIC, abattement de 30 % plafonné à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, 50 % pour un meublé classé.
Déjà en vigueur (2026) : prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée.
Déjà en vigueur (depuis le 15 février 2025) : les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente.
En projet (budget 2027) : amortissement des meublés de tourisme plafonné à 1,5 % et 5 000 € par an, y compris pour les biens déjà achetés, et fin du report des amortissements non utilisés.
À Chamonix : autorisation de changement d'usage obligatoire avant toute location touristique, avec un nombre de logements limité par propriétaire.
Ce qui a déjà changé : trois réformes en deux ans
Avant même le budget 2027, la location courte durée a perdu une bonne partie de ses avantages fiscaux. Ces trois mesures s'appliquent déjà à vos déclarations.
1. La loi Le Meur a divisé l'abattement du micro-BIC
Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur s'applique aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, donc à la déclaration remplie au printemps 2026.
Type de location | Avant la loi Le Meur | Depuis les revenus 2025 |
Meublé de tourisme non classé | 50 % d'abattement, jusqu'à 77 700 € de recettes | 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de recettes |
Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 71 % d'abattement, jusqu'à 188 700 € de recettes | 50 % d'abattement, jusqu'à 77 700 € (83 600 € pour les revenus 2026) |
Le point qui surprend le plus nos propriétaires : au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, un meublé non classé sort du micro-BIC. Le régime réel devient obligatoire, avec un expert-comptable. À Chamonix, un appartement bien géré dépasse souvent ce seuil en une seule saison d'hiver.
2. Les prélèvements sociaux passent à 18,6 %
La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital. Résultat : les bénéfices de location meublée supportent désormais 18,6 % de prélèvements sociaux, contre 17,2 % auparavant. La location nue reste à 17,2 %.
Ajoutés à une tranche d'impôt à 30 %, chaque euro de bénéfice imposable vous coûte donc près de 49 centimes.
3. Les amortissements se paient à la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retranchés du prix d'achat lors du calcul de la plus-value.
Exemple simple : un appartement acheté 300 000 €, sur lequel vous avez déduit 60 000 € d'amortissements, revendu 450 000 €. Votre plus-value brute n'est plus de 150 000 € mais de 210 000 €, avant les abattements pour durée de détention.
L'avantage du régime réel n'a donc pas disparu, mais il est devenu en partie un report d'impôt plutôt qu'une économie définitive.
Budget 2027 : ce que prévoit l'article 7
Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, ne supprime pas l'amortissement en location meublée. Il le plafonne, et frappe deux fois plus fort les meublés de tourisme que les meublés loués à l'année.
Point | Règle actuelle | Projet de budget 2027 |
Amortissement des murs (terrain exclu) | Calculé composant par composant, souvent autour de 3 à 4 % par an | 2,5 % par an maximum, 1,5 % pour un meublé de tourisme |
Plafond annuel | Aucun | 7 000 € par foyer fiscal, 5 000 € pour un meublé de tourisme |
Amortissement qui dépasse le résultat | Reporté sur les années suivantes, sans limite | Perdu, à partir des exercices 2027 |
Stock reporté avant 2027 | Utilisable sans limite de durée | Utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice chaque année |
Biens déjà achetés | Non concernés | Concernés : aucune clause de maintien des anciennes règles |
Loueurs professionnels (LMP) | Régime de droit commun | Non concernés par le plafond |
Pourquoi 1,5 % change tout
Un taux de 1,5 % revient à amortir votre appartement sur 66 ans. Et le plafond de 5 000 € s'applique dès 333 000 € de valeur amortissable. Aux prix de Chamonix, un seul T2 ou T3 suffit à l'atteindre.
Attention aussi au mot « foyer » : un couple marié ou pacsé qui loue deux appartements partage un seul plafond de 5 000 €, pas deux.
Les travaux de rénovation deviennent un piège
Beaucoup de propriétaires chamoniards ont rénové pour rester compétitifs : cuisine, salle de bains, local à skis, isolation. Ces travaux ont souvent créé un stock d'amortissements en attente. Avec le projet, ce stock ne pourrait plus absorber que la moitié de votre bénéfice chaque année, et ce qui reste au 31 décembre 2036 serait perdu.
Le mobilier, lui, n'est pas un « local » au sens du texte. La lecture la plus logique est qu'il reste hors plafond, mais l'administration ne l'a pas encore confirmé.
Ce n'est encore qu'un projet
Le texte sera débattu à l'Assemblée nationale puis au Sénat jusqu'en décembre. Taux, plafonds, sort des biens déjà détenus : tout peut encore bouger. La lecture la plus probable est une application aux revenus 2027, déclarés au printemps 2028.
L'objectif affiché par le gouvernement est clair : rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location nue et pousser les propriétaires vers la location de longue durée.
Simulation : combien ça coûte sur un appartement à Chamonix ?
Sur notre appartement type, le projet de budget 2027 ajouterait environ 3 350 € d'impôt chaque année, soit près de 33 500 € sur dix ans.
Nos hypothèses (à adapter à votre situation) :
Appartement acheté 400 000 € frais compris, dont 15 % de terrain : 340 000 € de murs amortissables.
Mobilier et équipement : 15 000 €, amortis sur 7 ans (environ 2 143 € par an).
Recettes locatives : 30 000 € par an en location courte durée.
Charges hors amortissement : 13 000 € par an (conciergerie, copropriété, taxe foncière, énergie, assurance, intérêts d'emprunt, comptable).
Propriétaire imposé dans la tranche à 30 %, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
Régime réel aujourd'hui | Régime réel avec le budget 2027 | Micro-BIC, meublé classé | |
Recettes | 30 000 € | 30 000 € | 30 000 € |
Charges ou abattement | 13 000 € | 13 000 € | 15 000 € (abattement de 50 %) |
Amortissement des murs | 11 900 € (3,5 %) | 5 000 € (1,5 % ramené au plafond) | Inclus dans l'abattement |
Amortissement du mobilier | 2 143 € | 2 143 € | Inclus dans l'abattement |
Bénéfice imposable | 2 957 € | 9 857 € | 15 000 € |
Impôt et prélèvements sociaux | environ 1 440 € | environ 4 790 € | environ 7 290 € |
Ce qu'il faut en retenir
Le bénéfice imposable est multiplié par plus de trois. C'est l'effet direct du taux de 1,5 % et du plafond de 5 000 €.
Le régime réel reste le plus intéressant dans cet exemple, mais l'avance sur le micro-BIC fond : environ 5 850 € d'écart aujourd'hui, environ 2 500 € avec le budget 2027.
Sans classement, pas d'alternative : avec 30 000 € de recettes, un meublé non classé dépasse le seuil de 15 000 € et reste obligatoirement au réel.
Ces chiffres sont des ordres de grandeur. Le taux d'amortissement actuel dépend de la ventilation faite par votre expert-comptable, et le traitement du mobilier reste à confirmer.
Classement, micro-BIC ou réel : les arbitrages à refaire cet hiver
Si le budget 2027 passe en l'état, le calcul « réel ou micro » ne se fera plus de la même façon. Trois situations reviennent souvent chez nos propriétaires.
Votre meublé n'est pas classé
C'est la situation la moins favorable. Sous 15 000 € de recettes, vous profitez seulement de 30 % d'abattement. Au-dessus, le réel est obligatoire. Faire classer votre logement (de 1 à 5 étoiles) vous redonne un abattement de 50 % et un vrai choix de régime.
Le classement ne vous fait pas échapper au taux de 1,5 % prévu par le projet : classé ou non, un logement loué à des vacanciers reste un meublé de tourisme. Mais il vous laisse une porte de sortie si le régime réel devient moins rentable. C'est un dossier que nous accompagnons régulièrement : classement en meublé de tourisme à Chamonix.
Vous avez acheté sans crédit ou il y a longtemps
Peu d'intérêts d'emprunt, des charges modestes, une valeur d'achat ancienne : avec un amortissement plafonné, le micro-BIC à 50 % (meublé classé) peut redevenir compétitif. Faites refaire la comparaison par votre expert-comptable avant de choisir votre régime pour 2027.
Vous avez acheté récemment, avec un crédit
Les intérêts et les charges restent entièrement déductibles au réel. Dans ce cas, le régime réel garde en général l'avantage, comme dans notre simulation. Le plafond réduit l'économie, il ne la supprime pas.
Et la location à l'année ?
Le projet traite moins durement un meublé loué à l'année : 2,5 % et 7 000 € par foyer, contre 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme. À Chamonix, louer une partie de l'année à des travailleurs saisonniers ouvre en plus un droit local intéressant (voir plus bas). En revanche, le texte ne précise pas encore comment traiter un logement loué une partie de l'année aux vacanciers et l'autre partie à l'année : un point à surveiller pendant les débats.
À Chamonix, les règles locales comptent autant que la fiscalité
Depuis le 1er mai 2025, louer à des vacanciers à Chamonix demande une autorisation de la mairie. Le règlement a encore évolué au 1er mai 2026. Voici ce qu'il faut savoir.
L'autorisation de changement d'usage
Résidence secondaire : autorisation obligatoire dès la première nuit louée.
Résidence principale (occupée au moins 8 mois par an) : pas d'autorisation jusqu'à 120 jours de location par an, mais l'enregistrement et la taxe de séjour restent obligatoires.
Durée : 3 ans, nominative, non transmissible à un autre bien ou à un acheteur.
Nombre : 1 autorisation par propriétaire personne physique. Depuis le 1er mai 2026, la règle s'applique aussi aux sociétés (SCI, SAS...) : 1 autorisation par personne morale.
Copropriété : l'autorisation n'est délivrée que si la location touristique est compatible avec le règlement de copropriété.
DPE : toute nouvelle demande doit présenter un diagnostic classé entre A et E, puis entre A et D à partir du 1er janvier 2034.
Les premières autorisations, délivrées à partir de mai 2025, arriveront à échéance au printemps 2028. Le renouvellement passe par une nouvelle demande, à déposer au plus tôt deux mois avant la fin de l'autorisation. Les dossiers sont traités par ordre d'arrivée : notez la date dès maintenant.
La nouveauté 2026 : la location mixte avec les saisonniers
C'est la mesure locale la plus intéressante de l'année, et peu de propriétaires la connaissent. Si vous louez votre logement à un travailleur saisonnier pendant au moins 4 mois consécutifs, en saison d'hiver ou d'été, vous pouvez obtenir une autorisation d'un an pour le louer aux vacanciers le reste de l'année.
Ces autorisations « mixtes » ne sont pas limitées en nombre, même pour les propriétaires qui possèdent plusieurs biens. Le bail signé avec le saisonnier doit être joint au dossier. Cette expérimentation court jusqu'au 30 avril 2028.
Ce que coûte un oubli
Infraction | Amende maximale |
Annonce sans numéro d'enregistrement | 5 000 € |
Résidence principale louée plus de 120 jours par an | 10 000 € |
Location touristique sans autorisation de changement d'usage | 100 000 € par logement |
La mairie dispose de deux mois pour répondre à une demande complète. Sans réponse dans ce délai, l'autorisation est considérée comme accordée.
Les dates à noter dans votre agenda
Le budget 2027 sera tranché d'ici fin décembre, mais vos décisions se préparent dès cet hiver.
Octobre à décembre 2026 : examen du projet de budget à l'Assemblée nationale puis au Sénat. Les taux, les plafonds et le sort des biens déjà détenus peuvent encore changer.
Fin décembre 2026 : publication de la loi de finances, en principe.
31 décembre 2026 : clôture de l'exercice 2026. Demandez à votre comptable le montant exact de vos amortissements en report à cette date.
Année 2027 : premier exercice concerné par le plafond, selon la lecture la plus probable du texte.
Printemps 2028 : première déclaration de revenus touchée, et premières échéances des autorisations de changement d'usage délivrées en 2025 à Chamonix.
30 avril 2028 : fin de l'expérimentation chamoniarde sur la location mixte avec les saisonniers, sauf prolongation.
1er janvier 2034 : DPE classé D minimum pour toute nouvelle autorisation de meublé de tourisme.
31 décembre 2036 : date limite pour utiliser le stock d'amortissements constitué avant 2027, si le texte est voté en l'état.
Propriétaires : 6 réflexes à avoir avant la fin de l'année
Ne vendez pas dans la précipitation. Le texte n'est pas voté, et une vente déclenche aujourd'hui la réintégration des amortissements dans la plus-value. Fuir un plafond qui peut encore bouger coûte souvent plus cher que le plafond lui-même.
Demandez deux chiffres à votre expert-comptable : la valeur amortissable de vos murs (hors terrain) et votre stock d'amortissements en report au 31 décembre 2026.
Refaites le calcul réel contre micro-BIC avec un amortissement à 1,5 % et 5 000 € par foyer.
Faites classer votre logement s'il ne l'est pas encore. C'est le seul moyen de garder une option micro-BIC à 50 %.
Vérifiez la date de fin de votre autorisation de changement d'usage et préparez le renouvellement.
Étudiez la location mixte avec un saisonnier si vous possédez plusieurs biens dans la vallée.
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Forte de 15 ans d'expérience dans la vallée, notre équipe gère plus de 50 logements et accueille plus de 1 200 séjours par an. Nous suivons de près l'évolution des règles pour adapter la stratégie de chaque propriétaire : calendrier de location, classement, démarches en mairie, lien avec votre comptable.
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Et vous, ce plafond vous concerne ? Dites-nous en commentaire si vous êtes au micro-BIC ou au réel : nous mettrons cet article à jour après le vote du budget.
Cet article est fourni à titre d'information, à jour au 9 octobre 2026. Il porte en partie sur un projet de loi non voté et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : faites valider toute décision par votre expert-comptable.
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