Taxe foncière 2026 : 5 cas pour être exonéré, et ce qui change si vous louez à Chamonix
L'échéance de la taxe foncière 2026 tombe à la mi-octobre (le 15 octobre, ou le 20 en paiement en ligne). Que vous l'ayez déjà réglée ou non, prenez deux minutes pour vérifier si vous entrez dans l'un des cinq cas qui permettent de l'alléger, voire de ne rien payer du tout. Et si c'est déjà fait, pas de panique : vous avez jusqu'au 31 décembre 2027 pour réclamer.
Les 5 cas en bref
Trois cas concernent votre résidence principale, un cas vise les constructions neuves et le dernier les propriétaires bailleurs. Les plafonds ci-dessous s'appliquent à une personne seule (1 part de quotient familial), sur la base de vos revenus 2025.
Cas | Pour qui | Ce que vous obtenez | Démarche |
1. Plus de 75 ans ou AAH | Résidence principale, revenu fiscal de référence jusqu'à 12 793 € | Exonération totale (réduction de 100 € entre 65 et 75 ans) | Automatique |
2. ASPA ou ASI | Résidence principale | Exonération totale | Automatique |
3. Taxe supérieure à 50 % des revenus | Résidence principale, revenu fiscal de référence jusqu'à 30 083 €, pas d'IFI | Plafonnement : la part au-delà de 50 % est annulée | Sur demande |
4. Construction neuve | Logement neuf, reconstruit ou agrandi | Exonération pendant 2 ans (la commune peut la réduire) | Déclaration sous 90 jours |
5. Logement à louer resté vide | Propriétaires bailleurs en location nue | Réduction au prorata des mois vacants | Sur demande |
Cas 1 : vous avez plus de 75 ans ou vous percevez l'AAH
Vous êtes exonéré de taxe foncière sur votre résidence principale si vous aviez 75 ans révolus au 1er janvier 2026, ou si vous percevez l'allocation aux adultes handicapés (AAH), quel que soit votre âge.
Condition de ressources : votre revenu fiscal de référence 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une personne seule, majoré de 3 416 € par demi-part supplémentaire. Vous devez aussi, en principe, occuper le logement seul, en couple ou avec des personnes à charge.
Entre 65 et 75 ans, sous le même plafond, vous bénéficiez d'une réduction forfaitaire de 100 € sur la taxe foncière de votre résidence principale. Ce n'est pas une fortune, mais c'est toujours bon à prendre.
Cas 2 : vous percevez l'ASPA ou l'ASI
Si vous touchez l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA, l'ancien minimum vieillesse) ou l'allocation supplémentaire d'invalidité (ASI), votre résidence principale est totalement exonérée de taxe foncière.
Comme pour le cas 1, l'exonération est appliquée automatiquement par l'administration. Il suffit de vérifier qu'elle figure bien sur votre avis.
Cas 3 : votre taxe foncière dépasse 50 % de vos revenus
Ici, il ne s'agit pas d'une exonération mais d'un plafonnement. Si la taxe foncière de votre résidence principale représente plus de la moitié de vos revenus annuels, vous pouvez demander l'annulation de la part qui dépasse ces 50 %.
Deux conditions s'ajoutent :
votre revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas 30 083 € pour une personne seule (7 029 € de plus pour la première demi-part supplémentaire) ;
vous n'êtes pas redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Ce plafonnement n'est pas automatique : c'est à vous d'en faire la demande.
Cas 4 : vous venez de faire construire
Un chalet neuf, une maison reconstruite ou un agrandissement ? Le logement est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans, à partir du 1er janvier qui suit la fin des travaux. Ce cas concerne tous les propriétaires, résidence principale, secondaire ou bien locatif.
Deux points de vigilance :
La déclaration dans les 90 jours. Vous devez déclarer l'achèvement des travaux aux impôts dans les 90 jours (formulaire H1 pour une maison, IL pour un appartement), en ligne via le service « Gérer mes biens immobiliers ». En retard, vous perdez tout ou partie de l'exonération.
La décision de votre commune. La mairie peut limiter cette exonération à une fraction de la base imposable (de 40 % à 90 %). Les collectivités cherchent des recettes : renseignez-vous auprès de la mairie ou du service des impôts fonciers avant de compter dessus.
Cas 5 : votre logement à louer est resté vide
C'est le cas des investisseurs. Si votre logement est normalement destiné à la location et que vous n'avez pas trouvé de locataire malgré vos démarches, vous pouvez obtenir une réduction de taxe foncière. Trois conditions doivent être réunies :
La vacance est indépendante de votre volonté. Annonces publiées, loyer cohérent, logement entretenu et prêt à louer.
Elle dure au moins 3 mois d'affilée.
Elle concerne tout le logement, ou une partie qui pourrait être louée séparément.
La réduction se calcule par mois entiers de vacance. Vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit celle où les 3 mois ont été atteints pour la demander.
Location saisonnière à Chamonix : l'intersaison ne réduit pas votre taxe foncière
Votre appartement reste vide quelques semaines en mai ou en novembre, entre l'hiver et l'été ? La question se pose naturellement : peut-on demander la réduction du cas 5 ? La réponse est non, pour trois raisons.
La location saisonnière est exclue du dispositif. L'administration fiscale considère qu'un logement affecté à la location saisonnière n'est pas « normalement destiné à la location » au sens de ce texte, quel que soit le motif de la vacance.
Un logement meublé n'est pas « vacant ». Pour le fisc, un bien vacant est vide de meubles, ou presque. Un meublé de tourisme prêt à accueillir des voyageurs ne l'est donc pas.
Les cas 1 à 3 visent la résidence principale. Une résidence secondaire louée aux vacanciers n'en profite pas.
Pour un meublé de tourisme dans la vallée, la vraie parade n'est donc pas fiscale : c'est le taux de remplissage. Des tarifs ajustés à la demande, une diffusion sur toutes les grandes plateformes et un calendrier bien tenu permettent de louer aussi au printemps et à l'automne, et de couvrir plus facilement les charges du bien, taxe foncière comprise.
Comment faire la demande, et jusqu'à quand
Cas 1 et 2 : vérifiez votre avis. L'exonération ou la réduction de 100 € est normalement appliquée d'office. Si elle n'apparaît pas alors que vous remplissez les conditions, faites une réclamation.
Cas 3 et 5 : faites la demande vous-même. Depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, via la messagerie sécurisée, en joignant vos justificatifs (annonces de location et preuves de recherche de locataire pour le cas 5).
Cas 4 : déclarez les travaux dans les 90 jours suivant leur achèvement, dans « Gérer mes biens immobiliers ».
Côté calendrier, une réclamation sur la taxe foncière 2026 reste possible jusqu'au 31 décembre 2027. Attention, elle ne vous dispense pas de payer à l'échéance : si elle aboutit, vous êtes remboursé du trop-payé.
Questions fréquentes
Peut-on être exonéré de taxe foncière sur une résidence secondaire ?
Les exonérations liées à l'âge, à l'AAH, à l'ASPA ou à l'ASI, ainsi que le plafonnement à 50 % des revenus, ne concernent que la résidence principale. Pour une résidence secondaire, il reste l'exonération de 2 ans après une construction neuve, et la réduction pour vacance si le bien est destiné à la location vide (non meublée) à l'année.
La taxe foncière d'un meublé de tourisme est-elle déductible ?
Oui, si vous êtes au régime réel (LMNP au réel) : elle fait partie des charges déductibles de vos recettes locatives. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire couvre déjà toutes les charges, taxe foncière comprise. Bon à savoir : cet abattement est plus favorable pour un meublé de tourisme classé. Votre expert-comptable vous aidera à choisir le bon régime.
J'ai déjà payé ma taxe foncière 2026, est-il trop tard ?
Non. Vous pouvez réclamer jusqu'au 31 décembre 2027. Si votre demande est acceptée, l'administration vous rembourse la somme correspondante.
Propriétaire à Chamonix : faites travailler votre bien toute l'année
La taxe foncière fait partie des charges fixes d'un bien, qu'il soit occupé ou non. Pour un appartement ou un chalet dans la vallée, le meilleur moyen de l'absorber reste de le louer au bon prix, au bon moment, y compris en intersaison.
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Cet article est fourni à titre d'information et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Montants valables pour la taxe foncière 2026 (revenus 2025), en France métropolitaine.
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